海外污水處理Reits

A. reits是什麼意思

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
REITs最早產生於美國20世紀60年代初，由美國國會創立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。

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一、REITs主要有以下特點：
1、基金投資的項目是不動產
並且規定了該不動產一定是已完工在盈利的不動產，不可以是還在建設中的項目。不動產包括但不限於：寫字樓、酒店、產業園區、物流地產、倉儲地產、公路、鐵路、變電站等等。
需要注意的是，我們國家公募REITs秉承中央多次強調「房住不炒」的概念，是明確排除了住宅還有商業地產。我們國家的公募REITs是主要投向一些基礎設施建設，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

2、投資者擁有的是實物資產的所有權
由於基金投資的項目是實物資產，所以投資者所擁有的就是實物資產的所有權。

3、流動性較高
REITs基金會對不動產進行運營維護，每年絕大部分收益分配給投資者，現金流透明穩定，分紅是可以預期的，投資者如果想要用錢，可以隨時在二級市場賣掉變現。

4、安全性較強，風險可控
REITs基金的收益基本是不動產收租、不動產項目運營利潤以及不動產本身抵押貸款後放貸出去產生的利息，風險相對可控，比股票波動要小。隨著物價上漲，房租也會上漲，地產本身也會增值；隨著社會發展，基礎設施REITs基金還會享受到國家發展改革所帶來的經濟高質量發展紅利，所以REITs基金還可以抵抗通貨膨脹。

5、收益相對穩定
REITs基金的運作方式是大部分收益都要給投資者進行分紅，收益是可以預期的。但因為嚴格限制基金投向非收租物業，不允許投入新項目開發，所以除非地產本身的估值暴漲，不然不要對收益有太高的預期。

6、投資門檻低
由於REITs基金將資產以大拆小，使得普通人也可以輕松實現包租婆包租公的夢想。

B. 什麼是REITs

REITS 即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或者受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按照比例分配給投資者的一種信託基金。
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C. reits基金是什麼基金

reits是一種信託基金，它的全稱是房地產投資信託基金。它是房地產證券化的一種重要手段。它是由專門的投資機構管理房地產投資，將綜合投資收益按比例分配給投資者的信託基金。
拓展資料
1、reits相當於一個基金經理尋找一群投資者，用籌集的資金投資房地產或基礎設施項目。這些項目會產生一定的回報，比如租金。扣除基金經理的管理費等，賺到的錢會分配給每個人。基金管理人是REITs管理公司，其工作是管理房地產信託基金，向股東收取管理費，扣除相關費用後定期向股東支付股息。如果管理得當，這些房地產投資項目可以獲得可觀的固定收益。
2、reits的目的是將流動性較弱的商業地產轉化為流動性較強的證券資產，REITs的主要收入來源是房地產產生的現金流:租金和未來資產升值。然而，reit並不局限於投資房地產。這一次，中國首次公開發行的reit側重於基礎設施，涵蓋收費公路、工業園區、垃圾和污水處理以及倉儲和物流。
3、reits投資門檻低。而言，我們都知道，目前的房價，如果直接投資房地產的成本通常很高，尤其是在大城市，一套兩間卧室和一個客廳可以很容易地花費數百萬甚至上千萬，這對普通投資者是不容易的。如果你購買REITs，可以實現數百或數千美元，降低投資門檻，防止因資金不足而錯過投資機會。
4、以第一批reit的公開發行為例。場外認購的最低門檻為100元至1000元。在上海證券交易所上市的房地產投資信託基金的最低公開發行門檻是1000元。在深圳證券交易所上市的房地產投資信託基金的最低認購門檻是1，000份。以蛇口生產園區為例，認購價格為2.31元/份，1000份至少需要2310元。
5、分散投資風險。reits的公開發行與股票、債券等主要資產的表現相關性較低，是對傳統投資工具的差異化補充，有助於投資者分散資產配置，分散不同資產之間的風險。同時，不同區域市場的reits產品的績效相關性也較低，這也可以分散區域風險。投資者可以根據自己的偏好購買不同的reits產品，投資於不同地區的房地產項目，從而避免了鎖定一處房產的情況，實現了投資的多元化配置。

D. 首批reits上市表現

自2021年6月21日上市以來，首批公募REITs已運行兩個多月。從底層資產來看，9隻REITs全部精選優質基礎資產。估值方面，採用收益法評估，首批9筆訂單均有不同的增值，在認購期內受到投資者追捧。從上市兩個月的表現來看，第一天價格漲幅相對較高，但第一天之後逐漸企穩；同時，首日交易較為活躍，但首日後流動性明顯下降。總體來看，首批REITs啟動順利。但也面臨二級市場交易不活躍、融資效率低、融資流程復雜等問題。
1、 從資產類型來看，9個REITs的底層資產包括產業園區、高速公路、倉儲物流、污染治理四大類，分別有3個、2個、2個、2個REITs，都是優質的基礎設施項目。不同的資產類型有不同的收入來源。園區主要產業有租金和物業管理費收入等。高速公路主要是通行費；倉儲的主要來源是租金和物業管理費收入；污染治理項目主要來自污水處理或垃圾處理服務費。
2、 從資產性質來看，9隻REITs的底層資產分為產權和特許經營權。兩條高速公路(滬杭甬高速、廣州廣河)和兩條單項污染治理(首鋼生物質、首都水務)為特許經營權；其他工業園區和倉儲物流資產都是產權。一般來說，除了固定的租金收入，物業資產還可以獲得資產增值帶來的收益；特許經營權主要來源於經營期內的經營凈現金流。
3、 從管理人的角度來看，目前法律要求公募基金承擔主要管理職責。但由於缺乏運營經驗，第一批項目經理聘請了外部組織，即與原業主相關的運營組織。管理費的收取與普通公募基金不同。除了固定部分，還有浮動收入。以招商蛇口REITs為例，固定部分每年按基金凈資產的0.15%收取，浮動部分按當年可分配金額的3.5%收取。從募集規模來看，9隻REITs共募集資金314億元，平均每筆訂單約35億元。
4、 從發行價格來看，公募REITs採用類似IPO的詢價制度，通過線下機構詢價確定。例如招商蛇口REITs收到51家線下投資者管理的116家配售對象的報價信息，報價區間為2.1元/股至2.42元/股，最終確定認購價格為2.31元/股。

E. 什麼是REITs

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。

(5)海外污水處理Reits擴展閱讀：

在香港上市的房地產信託基金，香港證監會通過嚴格的要求確保基金產品的穩定和可持續增長。香港REITs一開始只能投資於有穩定收入來源的房地產物業，在建的項目和還沒有形成穩定現金流的項目都不算。

2014年8月份香港證監會放開了之後，正在開發的項目就可以做REITs了，但要在總資產的10%里，對產品的控制權有很明確的要求。

如果是以公司上市的商業地產，不需要強制性擁有SPV公司。REITs對於產品的控制權有兩個要求，一是產權要擁有51%以上；二是擁有控制權（物業管理表決權有2/3以上）。目的是對公司有絕對的分紅控制權或者決定權，保障投資者每年都能得到穩定的分紅。

香港證監會對房地產開發商沒有借貸比例要求，但對於REITs的借貸比例有嚴格要求，借貸比例不能超過45%，因此具有極好的抗風險性。

F. 首創水務reits對負債率影響

首創reits對負債率影響具體體現在這四個方面：
1.估值 ，通過reits實現資產價值的再發現，從而提升公司的整體估值，這個就和分拆上市差不多，分拆上市拆的是子公司，reits分拆的是部分存量資產項目，不管上市還是reits，對標的資產肯定都有很高的溢價，參考這次深水集團股權出售，資產的出表能實現公司價值重估，保障股東的權益。
2.融資 ，通過reits可以回收前期的投資資金，盤活存量資產，改善現金流，同時能降低負債率，減少財務費用，降低融資成本，reits產生的資金投入新增項目，不需要大規模融資能實現自身循環。發行reits產生的收益以及降低財務費用增加利潤後，財務報表就非常好看
3.運營模式， 通過reits發行公募基金，公司認購份額在百分之二十以上，公司還是具有很大的話語權，污水處理是高度專業化的領域，對項目主體技術，日常運營維護都需要很高的專業管理要求，因此即使日後資產出表，其託管運營主體一般還是本公司，託管運營業務也能維持可觀的收入，公司可以輕資產轉型聚焦運營。
4.行業競爭格局 ，這次reits提出三大要求，對申報主體的項目要求比較高並有地域限制，地方水務本身自身擁有的項目不多，都存在明顯地域限制，比如洪城水務江西 重慶水務重慶 中原環保河南，很多都不在這次聚焦的重點區域，再加上本身他們也不缺錢不可能把下蛋的唯一一隻雞給賣了，頭部企業就不一樣了，全國布局，在手優質項目多，當然負債率也高，reits剛好對症解決他們的問題進一步發展壯大。通過reits形成行業內分化，行業集中度會進一步提升，強者恆強。
負債率
1、資產負債率又稱舉債經營比率,它是用以衡量企業利用債權人提供資金進行經營活動的能力,以及反映債權人發放貸款的安全程度的指標,通過將企業的負債總額與資產總額相比較得出,反映在企業全部資產中屬於負債比率。
2、資產負債率是期末負債總額除以資產總額的百分比，也就是負債總額與資產總額的比例關系。資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率這個指標反映債權人所提供的資本佔全部資本的比例，也被稱為舉債經營比率。資產負債率=總負債 /總資產。
3、表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。

G. reits是什麼意思

房地產投資信託基金（英語：Real Estate Investment Trust，縮寫：REIT，IPA：/ɹit/）又稱房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。

可見，在不同時間區間內，不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。

REITs的魅力在於：通過資金的「集合」，為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

國際發展

1、美國

美國國會於 1960 年頒布了有關 REITs 的法律。該法律旨在提供一種類似於共同基金為股票投資提供的房地產投資結構。REITs 是強大的收入工具，因為為了避免承擔美國聯邦所得稅的責任，REITs 通常必須以股息的形式向股東支付至少相當於其應稅收入的90% 的金額。

在截至 2019 年的五年期間，美國大型公司股票指數標准普爾 500 指數的年化回報率為 12.5%，而富時 NAREIT 全股票 REITs 指數的年化回報率為 9.0%。

在 1972-2019 年間，標准普爾 500 指數的年化總回報率為 12.1%，而富時 NAREIT 指數為 13.3%。在美國的交易所上市的公共 REITs超過 190 只。

2、加拿大

加拿大REITs 成立於 1993 年。它們被要求配置為信託，如果將其應稅凈收入分配給股東，則無需納稅。REITs 已被排除在保守黨政府在2007 年預算中通過的收入信託稅立法之外。許多加拿大 REITs 具有有限責任。

2010 年 12 月 16 日，財政部針對加拿大稅收目的對定義「合格 REITs」的規則提出修訂。因此，自 2011 年 1 月 1 日起，「合格 REITs」免於所有公開交易的收入信託和合夥企業支付的新實體層面的「特定投資流通」（SIFT）稅。

3、西班牙

SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) 創建於 2009 年，類似於英國的 REITs，在 2013 年推出財政激勵政策以幫助恢復西班牙最大的房價危機後得到提振。

西班牙有 70 多個 REITS ，但流動性低，持有期長。

以上內容參考網路-房地產信託投資基金

H. 中國reits基金怎麼購買

中國reits基金可以通過基金公司、線上的證券交易軟體等途徑購買，reits基金的投資門檻都不是很高，只需要幾百或者幾千都可以，通過以往的分紅可以看出，reits的平均分紅收益率幾乎都高於通脹率，和有真實的房產一樣，可以抵禦通貨膨脹。
reits基金也是房地產信託基金，這種基金主要投資於住宅、商場、工業園、倉庫、寫字樓、酒店等，由基金經理替我們去投資，而且監管要求，reits每年至少要把90%凈利潤拿出來分紅。只要這些物業賺錢了，投資者就肯定有錢分。用戶在投資reits基金時一般需要使用個人的閑錢，在投資時盡量分散，這樣就可以保證投資的收益。不過在投資時不能忽略風險，它受房地產周期影響，價格天天波動、有漲有跌，值得注意的是，reits基金只能通過海外賬戶投資境外的reits產品。需要注意的是，由於reits基金投資於商業地產，想要盈利需要長期持有，短期內實現盈利的可能性比較低，通常需要持有幾年甚至長達幾十年的時間，不過reits基金流動性較好，可以隨時賣出或者買入。
(8)海外污水處理Reits擴展閱讀：基金的分類：
（1）根據基金單位是否可增加或贖回，可分為開放式基金和封閉式基金。開放式基金不上市交易（這要看情況），通過銀行、券商、基金公司申購和贖回，基金規模不固定；封閉式基金有固定的存續期，一般在證券交易場所上市交易，投資者通過二級市場買賣基金單位。
（2）根據組織形態的不同，可分為公司型基金和契約型基金。基金通過發行基金股份成立投資基金公司的形式設立，通常稱為公司型基金；由基金管理人、基金託管人和投資人三方通過基金契約設立，通常稱為契約型基金。中國的證券投資基金均為契約型基金。
（3）根據投資風險與收益的不同，可分為成長型、收入型和平衡型基金。
（4）根據投資對象的不同，可分為股票基金、債券基金、貨幣市場基金、期貨基金等。