東莞寮步華僑城純水岸投資怎樣

① 華僑城純水岸的小區基本信息

物業類型： 普通住宅
建築年代： 2009
城市/區縣： 成都 / 金牛區
物業內地址： 沙西線9號容
開發商： 成都天府華僑城實業發展有限公司
物業管理公司： 深圳市華僑城物業管理有限公司成都分公司
容積率： 1.47
綠化率： 38.80%
建築面積： 625000平方米
總戶數： 6164
停車位狀況： 1100個
公交：48路、108路、337路、101路、339路、93路、88路、95路、362路、365路、526路、119路。
地鐵：地鐵二號線

② 華僑城純水岸一期與二期對比

位置，類型。
1、華僑城純水岸一期鄰水浦東運河，華僑城純水岸二期則位於內部，沒有靠近浦東運河。
2、華僑城純水岸一期屬於別墅區，華僑城純水岸二普通居民區。

③ 華僑城的投資邏輯：這是個虧就虧一毛，賺就賺一塊的生意

作者：深南夜歸人

我的持股邏輯之華僑城A

最初印象

對華僑城的最初印象，是剛畢業來深圳時在華僑城的合租經歷。當時有個大學同學去了康佳工作，康佳是國企，給新員工分配了宿舍，我們幾個同學去他的宿舍參觀，當時大家一齊感嘆，國企真是好啊，給員工住的宿舍都那麼高大上。而我對片區的綠化及低容積率留下了深刻的印象虛州談。所以過後不久，我就跟兩個朋友合租了一套臨近歡樂谷的多層三室一廳。這之後到自己買房之間的四五年，一直在華僑城片區居住。

因為在當時的深圳，你一旦習慣了華僑城片區，就很難再被其他的片區所吸引。在我的心目中，華僑城片區就是最理想的人居環境：綠化率極高，低密度低容積率，生活便利，交通便利，人文環境好。過後多年，去了朋友居住的香蜜湖片區（當時深圳房價最高的豪宅區）參觀，還是認為華僑城片區更勝一籌。因此，很多年以來，華僑城在我腦海中就是『理想人居』的代名詞。

股價表現

而在資本市場，華僑城A卻成了很多投資人的滑鐵盧，其中最著名的莫過於前海人壽姚老闆。姚老闆在萬科股權爭奪戰一役後被投資者戲稱為『超級價值發現者』，可是到目前為止，其在華僑城A上的投資還沒有取得回報。其2015年以6.81元的價格入股，投入總金額達48億元持股；其後有過幾次增減持，目前持股7.54%，為華僑城A的第二大股東。以今日7.3元的股價而言，歷時五年漲幅5.8%，姚老闆是肉眼可見的浮虧。

姚老闆作為資本市場的巨鱷，無論是信息的靈通度還是對企業的研究深度，顯然都要強過絕大多數散戶。他在華僑城A上都賺不到錢，可想而知，有多少投資者在這只股票上折戟沉沙！

那麼，到底是什麼原因讓華僑城A的股價一蹶不振呢？是公司虧損或盈利下降嗎？非也，通過公司歷年的報表，可以看到一幅幅優秀乃至卓越企業才有的圖表。

ROE常年在15%以上，2014年至今走勢是逐年上升。

既然業績是增長的，股價不漲，自然殺的就是估值。其PE從2007年的100多倍下降到目前的4~5倍。

低估值陷阱？

我喜歡尋找那些肉眼可見低估的股票，然後試圖去理解它被低估的原因。但是這樣做其實很危險， 如果要走一條多數人不願意走的路，你必須確保自己能避開陷阱 。低估值的意思是『市場中的大多數人認為該標的的風險大於潛在收益』， 大多數人不一定是對的，但很多時候是有道理的。

華僑城A低估值的原因，總結起來就是一個問題： 現金流表現差，文旅模式盈利能力存疑。 換句話說，市場認為你賺的是假錢，賺到的錢都要沉澱到低效的文旅資產中去，到最後股東根本拿不到收益。短期看起來是價值創造，長期是價值毀滅。

如果華僑城A是一家民企，看到這樣的現金流表現，我的第一反應可能是有財務造假的嫌疑。而它作為一家央企，天然沒有在財務上做假的動力（不需要去討好股東）；市值高低大概也不會對管理層的升遷有啥影響，因此大致可以相信財報的真實性。

那麼接下來，我需要理解其現金流連年流出的原因。到底是差碰因為資金沉澱到低效的文旅資產了，還是由於擴大規模發展提速的需要？ 前者意味著文旅模式行不通，公司走向價值毀滅；後者的意思相反，模式走通，發展提速，以後前途大大滴！ 顯然，這個判斷直接決定著該公司有沒有投資價值。

由於華僑城A的報表把文旅中的地產合並到了文旅綜合中去，這給它的純文旅資產運營蒙上了一層神秘的面紗。而這層面紗對於公司實際價值的判斷又是決定性的因素，在公司主動揭開之前，投資者只能去推理和猜測，這直接導致了投資該公司的不確定性增加。多年來的股價低迷，反映出的是投資者紛紛用腳投票，放棄了對其不確定性的堅守。

商業模式

公司經過十幾年的摸索，在文旅模式上不斷地進化，從最初的歡樂谷世界之窗這種主題公園模式，到景區+酒店，再到現在的歡樂海岸1.0~3.0。

對於早期的歡樂谷模式，市場最初是按對標迪斯尼來估值的，這也造成了高達100倍以上的PE。當市場意識到主題公園的回報周期長，且懷疑它能否產生正向現金流的跡早時候，估值也就迅速下降。以目前公布的數據來看，這部分產生的現金流至少可以覆蓋按成本法入賬的投資額的總借貸成本。比如，通過歡樂谷配套的地產開發獲得20億利潤，投入15億到歡樂谷的開發中，再貸款15億，歡樂谷的運營利潤足夠支付貸款的利息還略有盈餘（比如0.5億）。即公司實際所得為地產開發的全部利潤20億+永續的每年0.5億利潤，也好過純地產開發公司的一次性20億利潤吧。

中期的景區+酒店，其較為『失敗』的代表是東部華僑城。失敗是指運營方面，但是其實公司已經通過配套的地產業務賺了一大筆。根據公開數據，東部華僑城總投資額35億，地產開發的建築面積20萬平米，開盤均價約10萬/平米，即銷售額200億。按60%毛利率計算，這部分利潤120億，遠遠超過景區的投資額。運營估計是處於虧損狀態，但120億利潤哪怕產生5%的利息收入也有6億，也夠它永久虧下去的了。因此如果將地產加文旅作為一個整體來看，這個『失敗』的代表最差也是盈虧平衡的。何況未來肯定會想辦法提升運營的，比如聽說目前東部華僑城就在跟政府商談重新規劃和開發事宜。

目前的歡樂海岸模式非常成功。 如果要約朋友吃飯，深圳的歡樂海岸也是我最樂意去的地方。從它不斷增加的人流量上，很容易判斷出其運營是成功的。16億成本，年租金收益4億，這樣的永續生意去哪裡找？

從公司近幾年出售資產和新增貨值的動作來看，公司正在收縮景區+酒店模式，大力擴張歡樂海岸模式。即公司通過多年的實際經驗， 探索 出了一條適合自己走的獨特的道路。遐想一下這種地產+文旅的模式：通過地產開發賺取20億利潤，拿這20億投入去建設歡樂海岸，然後收取每年4億租金，公司可以將這20億再貸款出來去復制下一個項目。即公司獲取20億收入，另外每年獲得4億租金 * 60%毛利率 - 20億* 5%貸款利息 = 1.4億永續現金流。這個永續現金流以後還會因為租金的上漲而增加。相較於純地產公司賺的20億一次性收入而言，這樣的項目實際收入是20億+1.4億*20PE = 48億。當然這種項目開發周期長是其缺點，體現在公司報表上就是周轉率，未來需要關注其周轉率是否可以持續提升。

以上只是非常粗曠的假設和測算，重點在於公司這種模式真的走通了，而且公司真的在大規模擴張和復制。這些可以通過跟蹤接下來公司的動作得到印證或證偽。前天去考察了寶安的歡樂港灣，大體感覺上跟歡樂海岸的模式差不多。（PS：海府一號公寓的定價在8~12萬/平米，作為商業性質的公寓，這定價也是比較大膽的了。）加上球友們提供的順德歡樂海岸等類似項目的資料，基本可以印證公司將大力復制些模式。

基本判斷

結合公司歷年的報告，以及各類投研報告，我形成了以下幾個基本判斷。

一、現金流的大頭是流向了存貨（近年的年報中存貨大增可以印證），預示著未來幾年的規模擴張。

二、進階後的純文旅資產（歡樂海岸模式）並非消耗性資產，而是將來能產生穩定現金流的永續優質資產。

三、目前的估值提供了巨大的安全邊際。不考慮估值提升，未來股價會被20%的ROE推著漲。成熟以後最終公司的估值，最差的情況下也可以對標優質商業地產收租股15~20PE。

一個公司有沒有價值，很多時候我們可以親身去感知。華僑城走過許多彎路，但是總體上它是在創造價值的。它打造的深圳華僑城片區，深圳歡樂海岸，深圳歡樂港灣，都已經是這座城市的名片。它的弱項主要是國企效率問題，還有信息披露的問題。但是，如果沒有這些問題，會有現在這樣的價格嗎？

感謝今年的疫情，讓我可以在低位不斷加倉，截止目前只加未減，等待邏輯被證實或被證偽。這是個虧就虧一毛，賺就賺一塊的生意。

你認為呢？

④ 華僑城A還值得投資嗎華僑城A2021年財務報表華僑城A今天跳水原因

最近一段時間，國家對房價頻繁地進行調控，讓很多投資者都開始害怕，紛紛擔心頭天進場，第二天就被套。

對於這個問題，學姐今天為大家好好分析分析，我們通過華僑城A，來仔細分析一下。

在對其進行解析之前，有一波福利先給到大家，全新整理的機構精選牛股大盤，感興趣的朋友戳這里：速領！今日機構牛股名單新鮮出爐！

一、從公司角度來看

公司介紹：華僑城A最早成立於1997年，總部位於深圳，是華僑城集團旗下"旅遊及房地產"板塊的上市公司。

公司目前主營業務就是旅遊綜合、房地產和紙包裝業務，頃弊缺市場總市值為598億，在房地產行業處於上游水平。

近年來，華僑城A不斷的發展文化旅遊新模式以及構造房地產綜合業務體系，主要經營指標獲得了很大提高。

下面我為各位小夥伴介紹一下華僑城A的幾個優勢。

亮點一：開發模式優勢

華僑城A的業務范疇包含了各個業務板塊，合理分布了商業地產、文化旅遊景區、酒店、住宅等產業，在業務布局、產品功能、盈利等方面形成緊密聯系，協同效應和集群優勢比較高。

這種開發模式，既有利於資源獲取、規劃，又處理了一些長期收益不均衡和短期現金迴流等問題，有很強的抗風險能力。

亮點二：平台優勢

華僑城A不僅有華僑城集團做卜擾靠山，還依託平台優勢，再靠著獨家的開發模式，更簡單的發揮協同效應。

而且施行的"旅遊+文化+城鎮化"及"旅遊+金融+互聯網"的發展戰略，可以促使開拓發展空雀辯間、優化資產結構、增強盈利能力。

除了以上提到的兩點，華僑城A還有不少內容值得分析，但是由於篇幅有限，學姐把它的關鍵信息放在了下面的研報中，點擊即可免費閱讀：【深度研報】華僑城A點評，建議收藏！

二、從行業角度來看

房地產行業：雖然國家屢次調控房地產，然而在一、二線城市（房地產）仍有投資空間，擁有優秀資產保值功能；

旅遊行業：發展前景可觀，根據國家旅遊局（2016年）數據看到，國內全年44億人次旅遊，國內旅遊總收入差不多3.9萬億，市場潛力巨大，

現在我國旅遊消費總數大致占據居民消費總額的10%，旅遊產業已經成為我國戰略性龍頭產業 ，發展潛力無限。

而且，在這幾年隨著宏觀經濟進入"新常態"，旅遊行業顯現出一番新特性、新走向，整體來看，旅遊文化演藝、互動娛樂等細分子行業將快速發展，這對旅遊行業來說是個不錯的消息。

總結來說，盡管房地產行業紛繁復雜，但是旅遊行業發展前景極好，有很大的成長空間。華僑城A已在旅遊行業打拚了很多年，具備了特別成熟的發展模式，有很大的成長潛力。

不過因為疫情的出現，今年國內的旅遊行業受到很大沖擊，況且國外"與疫情並存"的狀態（國外旅遊行業也備受打擊），學姐建議大家可以再分析一段時間。

友情提醒：創作文章會耗費一定時間，想要對華僑城A的未來行情進行追蹤，點擊下方鏈接，會有專業的投顧來幫你診斷股票：【免費】測一測華僑城A的股票是高估還是低估？

應答時間：2021-11-17，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看

⑤ 華僑城墅區和純水岸東湖是同一個樓盤嗎賣的怎麼樣

是的，都是由央企大品牌華僑城地產開發的，項目是5A風景區內唯一住宅項目版，分為旅遊項目和住權宅兩個版塊，住宅已開發的叫純水岸東湖，今年已全部售罄；明年上市的叫華僑城原岸，產品有130到450的一排湖景高層、300到1200平方米的別墅

⑥ 深圳波托菲諾純水岸二期怎麼樣，好嗎，想買房子，誰能介紹一下

您好，很高興為您解答波托菲諾純水岸二期小區相關問題。

波托菲諾純水岸二期佔地面積46296.0平米，建築面積93738.0平米，規模體量大。波托菲諾純水岸二期的位置在(南山區)華僑城，交通便利。波托菲諾純水岸二期綠化率60.0，是一個環境優美，適宜居住的好樓盤。

波托菲諾純水岸二期戶型設計合理，採光好，適合居住。波托菲諾純水岸二期整體綠化率高，綠色覆蓋大，環境優美。波托菲諾純水岸二期以綠色環保理念設計，整個樓盤都充滿了環保綠色的氣息，非常適合購買自住。

以上信息，僅供參考。希望能幫到您！

⑦ 潮州華僑城純水岸風水怎樣

風水好。
潮州華僑城純水岸佔地面積大，整個樓盤的環境都非常優美、環保，樓間距值得表揚，並且潮州華僑城純水岸地處交通方便，生活配套齊全的地段。所以，購買潮州華僑城純水岸的房子不僅居住適合，也是值得大家考慮買的樓盤之一。

⑧ 深圳純水岸十五期的配套如何

你好，深圳華僑城純水岸十五期小區，2015入伙，臨湖而建，華僑城片區，正處在深圳灣區正席之位。這里是深圳最好的富人居住區之一，交通、生活、娛樂等配套的豐富性和完善性，在全市均首屈一指。同時，片區內擁有天鵝湖、燕棲湖、燕晗山湖群、華僑城濕地等多個湖泊、濕地資源，可以說空前地將灣區和湖區結合在了一起。

⑨ 波托菲諾純水岸十二期怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：波托菲諾純水岸十二期

樓盤位置：深圳市南山區僑香路

規劃信息：其佔地面積為12881平方米，容積率，綠化率45%，共0棟樓，停車位

周邊配套：供水：居民用水，2.3元/立方米，污水處理費按用水。
供電：民電，電費0.68元/度。
燃氣：管道天然氣，氣價3.5元/立方米。
衛生服務：垃圾處理費13.5元。

內部配套：幼兒園：波托菲諾幼兒園，奧林匹克幼兒園，世紀村幼兒園，深圳旅遊學院等幼兒園:波托菲諾國際兒童中心、華僑城第一幼兒園中小學：中央教育附屬學校中學部，華僑城中小學、沙河小學、白石洲中英文小學。大學：深圳大學。商場：新一佳，華潤萬佳，沃爾瑪。醫院：華僑城醫院。郵局：沙河郵局。銀行：中國農業銀行、中國發展銀行、中國建設銀行、中國銀行。其他：威尼司酒店、洲記酒店、世界之窗、歡樂谷、民俗文化村。

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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⑩ 華僑城純水岸怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：成都華僑城純水岸

別名：華僑城純水岸|華僑城天鵝堡

城市：成都

樓盤位置：三環路交大立交橋外側西華大道9號

開發商：成都天府華僑城實業發展有限公司

產權年限：70年

建築類型：小高層,高層,板樓,塔樓,

公交線路：48路、108路、337路、101路、339路、93路、88路、95路、362路、365路、526路、119路。具體路線以公交公司發布的信息為准。
每日還開通了九里堤公交站到成都華僑城的歡樂巴士，上車後十分鍾即可達到成都華僑城。

其他交通方式：成都市金牛區三環路交大立交橋外側西華大道9號

規劃信息：其佔地面積為25000平方米，容積率，綠化率38%，共0棟樓，停車位車位比： 1:1.05 地上車位數： 61 地下車位數：1148

周邊配套：文：金蘋果幼兒園華僑城校區（業主子女享入讀建園費8折），、人北小學華僑城校區（業主子女免4萬元擇校費），、成都七中金牛校區（業主子女免費直升初中部）、哈克兒童職業體驗館。
體：華僑城城市高爾夫練習場，華僑城擊劍館，天鵝湖會所（含健身房、網球場、室內游泳池、室外恆溫游泳池等健身配套），7000㎡星級河畔會所，華僑城國家級大劇院，五星級正天影城，城市客棧連鎖酒店，五星級威尼斯酒店。
衛：華僑城社區醫院。
商：華僑城府河春天（含墨宴、丹桂軒、老房子、卡薩米亞等中西高端餐飲，必勝客、肯德基、麥當勞等知名快餐，星巴克、DQ等連鎖品牌，阿迪、耐克、迪卡儂等零售街區），歡樂谷主題公園、極速空間站、數字群雄電子競技館等； KFC汽車餐廳等；大型購物中心（含商場和超市），
其它：小區內部配套：50000平米中央內湖、天然府河景觀、銀杏景觀大道、水岸木棧道等休閑配套；
銀行：中國銀行，建設銀行，農業銀行，招商銀行。
金融機構：中國銀行，建設銀行，農業銀行，招商銀行

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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