① 高分求酒店公寓平面廣告
北京雙花園房地產策劃案例
摘 要
我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建築技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。
同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現房發售等方面有一定的優勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區環境、價格體系等方面存在一定的問題。
為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。
我公司具有多年的銷售經驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網路資源等方面均有很好的優勢。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。
真誠希望能攜手合作。
一、區域市場分析
雙花園小區位於東二環廣渠門東北角，根據我們對市場的了解本次市場調查所設定的調查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區域的11個住宅項目進行了調查。本項目地處東二環和東三環之間，緊臨繁華的國貿商圈，周邊物業銷售業績良好。隨著CBD商圈的發展，泛CBD地區的住宅市場的供應速度在2002年急劇增加。
（一）供應分析
1、總供應量分析
該地區近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導，高檔項目的市場供應很少，但近期隨著四環路的開通，CBD商圈及其輻射區域的范圍不斷向外擴展，區域商品房的供應量迅速增大。
自1998年來該區域內的商品房總供應量達到194.8萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環18， 勁松嘉園。2001年以前每年的市場供應量不超過10萬平米， 2002年的市場供應量約為50萬平米，其中規模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。縱觀1998年以來該區域的供應狀況，今年本區域的商品房進入供應高峰期，短時間內將打破供求穩定的狀態。
市場已銷項目表
住宅名稱 總建築面積（萬平米）
怡馨園 10
廣馨居 1.8
勁松嘉園 5
九龍花園 80
東環18 12
合計： 108.8
市場在銷項目表
住宅名稱 總建築面積（萬平米）
世紀陽光 10
鑫兆豪園 10
新青年公寓 10
世橋國貿公寓 6
樂瀾寶邸 10
華騰園 40
合計： 86
2、物業類型分析
目前該區域物業中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。整體來看是以5000--6000元/平米的中檔住宅居多，超過7000元/平米的高檔項目並不是很多，因此區域的物業以居住為主。
物業類型表
住宅名稱 物業類型
世紀陽光 普通住宅
怡馨園 普通住宅
廣馨居 普通住宅
鑫兆豪園 普通住宅
新青年公寓 普通住宅
勁松嘉園 普通住宅
世橋國貿公寓 普通住宅
九龍花園 普通住宅
東環18 普通住宅
樂瀾寶邸 外銷公寓
華騰園 普通住宅
3、物業品質分析
客戶的理性選擇影響著住宅產品的品質，開發商對於物業的定位越來越細分和明確。開發商無論在項目的運作還是在產品的設計上都比以往有所提高，具體體現在以下幾個方面。
n 目標客戶的細分
n 開發商品牌意識加強
n 注重環境規劃設計
n 注重細節設計
n 從各個方面體現「以人為本」
隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區的物業品質和價位全面抬升。由於同類地區樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區業主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區域內近幾年來物業的品質正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿公寓、世紀陽光公寓的品質都較早期推出的項目有很大的提升。
4、樓體分析
（1）建築形式
居住類物業項目為市場主流，產品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環十八古柏家居。
（2）環境規劃
小區內部環境規劃水平普遍不高，綠化率低。
（3）小區規模
除九龍花園外大多數項目規模小，建築單體數量少。
（4）市場表現
項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現突出。
物業樓型統計表
住宅名稱 建築形式 結構形式 建築單體數量 層數
世紀陽光 塔樓、板樓 剪力牆 3棟塔樓 15層、22層
怡馨園 塔樓 剪力牆 3棟塔樓 25層
廣馨居 塔樓、多層 剪力牆 1棟塔樓，1棟多層
新青年公寓 塔樓 框架結構 2棟塔樓 未定
勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結構 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層
世橋國貿公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層
九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數
東環18 板式小高層 剪力牆 3棟塔樓 11層、15層
樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力牆 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層
華騰園 塔樓 鋼混結構 7棟塔樓 28層、25層
5、裝修情況分析
物業品質的最直接的表現就在於裝修情況，物業的內外裝修情況是評價項目品質的一項非常重要的指標。
（1）本區域內商品房的外部裝修在逐年提高
現在除了2個情況未定項目外，只有最近兩年推出的3個項目外部裝修採用面磚，其他項目均採用外牆塗料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。
物業外部裝修情況表
住宅名稱 外牆裝修
怡馨園 塗料
廣馨居 塗料
華騰園 防水塗料
世紀陽光 高級塗料
九龍花園 高級塗料
樂瀾寶邸 深色仿石噴塗，高級淺灰色塗料
勁松嘉園 面磚
東環18 瓷磚
世橋國貿公寓 無釉瓷磚
鑫兆豪園 未定
新青年公寓 未定
（2）本區域內進行內部裝修的項目僅有3個項目
多數項目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也可以看出本區域內物業品質在逐步提高。
毛坯及粗裝修項目表
住宅名稱 地面 內牆 窗 廚房 衛生間
世紀陽光 水泥地面 水泥牆 塑鋼窗 毛坯 毛坯
怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修
廣馨居 水泥地面 水泥牆 塑鋼窗 粗裝修 毛坯
勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯
九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修
華騰園 水泥地面 預留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修
精裝修項目表
住宅名稱 地面 內牆 門 窗 廚房 衛生間
世橋國貿公寓 實木復合木地板 塗料或壁紙 優質木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修
東環18 實木地板 塗料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修
樂瀾寶邸 復合木地板 四白落地 普通門 噴塗鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修
6、推出時間分析
由下表可見，1998-2000每年入住項目都為一個，2001年為兩個，2002年猛增為四個項目，因此2002年該地區住宅市場竟爭激烈。
項目運作時間表
住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時間
怡馨園 1997.4 1998.4 1998.11
勁松嘉園 1998.2 1999.3 2001.10
廣馨居 1999 1999 2000.4
樂瀾寶邸 2000.8 2000.11 2001.12
九龍花園 1998 1998.9 2001.6
東環18 2001.1 2001.3 2002.6
世紀陽光 2000.11 2002.4 2002.8
華騰園 2000.1 2000.1 2002.9
世橋國貿公寓 2002 2002.4 2003
（二）需求分析
1、近兩年來隨著CBD區域的成熟，周邊地區項目在市場上的表現一直不錯
特別是兩廣大街進行改造後，尤為突出，去年很多項目都有很好的市場表現，多數項目都已經售完，我們根據已經掌握的信息粗略計算了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。
2、本區域內多數項目是以居住為主，部分項目已經逐步形成商住氛圍。
其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項目現在重新包裝運做，很多因素還未確定。由於近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區客戶主要是以地緣性為主，現有客戶主要為附近居民。
3、需求主要特點：
（1）客戶的構成比較復雜，白領、附近居民和拆遷戶均存在；
（2）地緣性較強，大多數是在附近居住和工作的人群；
（3）本區域的地段是吸引客戶的主要因素；
（4）近年來隨著CBD的發展，吸納量逐年增加；
（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較小；
（6）小戶型更容易被市場所接受；
（三）價格分析
1、本區域內在售項目不是很多，但是供應量卻較往年大，價格在7000元左右
但是這些項目的品質較高，而且設計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數項目位置比較好，具體指標如下圖。
在售項目價格表
物業名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間
華騰園 5800 毛坯房 2000年1月
樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月
世橋國貿公寓 7800 粗裝修 2001年12月
世紀陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月
2、本區域內已售完項目怡馨園、廣馨居、東環18、勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修
本區域內項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現，新推出的項目尤為突出，東環18在2001年3月開盤，在運作短短的1年內已經全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。
已售完項目價格表
物業名稱 當時售價 裝修情況 項目運作時間 入住時間
怡馨園 5900 粗裝修 1998年 1998年11月
廣馨居 5770 毛坯房 1999年 2000年4月
勁松嘉園 6800 毛坯房 1999年3月 2001年10月
九龍家園 5700 精裝修 1998年9月 2001年6月
東環18 8300 精裝修 2001年3月 2002年6月
（四）結論
1、現階段在售項目產品品質普遍較好。
2、現階段區域市場中現房供應量不大。
3、買方市場日漸成熟並趨於理性。
4、性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。
5、對於區域位置及配套環境的認同是區域客群共同持有的重要特徵。
二、項目分析
我們對本項目進行了調查、研究和分析。通過我們的分析，我們認為本項目具有一定的優勢，同時存在一些不足。本項目現在推出可以藉助一些優勢，同時存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。
（一）項目優勢分析
本項目存在以下的優勢。
1、地理位置優勢
本項目位於北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源於春秋戰國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。本地域歷史悠久，人傑地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。
如今北京商務中心區（CBD）的規劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總佔地約4平方公里。
北京商務中心區效果圖
這一地區的國貿、京廣、嘉里、漢威、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數百家著名跨國公司和金融機構。目前世界500強企業進駐北京的有160餘家，其中入駐CBD及周邊地區的達120多家，僅國貿中心就有76家。藍島、貴友、賽特等著名商廈和陽光100、現代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設施，促進了社區生活的多樣化，提高了工作和生活品質，已成為外國在京人士最為集中的地區。
本項目近鄰CBD南緣，位於東二環路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿。項目具有明顯的商業地理位置優勢。
2、價格優勢
本項目的價格在進行適當調整後，相對於周邊的項目在性能和價格比方面具有優勢。
3、開發商具有比較強的背景、實力優勢
4、工期完成，現房入住的優勢
5、相對於通惠河的水景優勢
（二）項目劣勢分析
本項目存在以下的不足。
1、R5-7#樓外立面、戶型等方面存在不足
本項目由於立項較早，設計存在一定的問題，現敘述如下。
n 大部分戶型東西向，南向戶型少
n D型客廳入口無直接採光
n D型客廳不方正，不好布置
n A型客廳入口無直接採光
n A型客廳不方正，不好布置
n 裝修標准低，窗為鋼窗
n 使用率低
n 外立面陳舊
n 價格高
2、016#樓戶型等方面存在不足
n 戶型非南北向
n 廚房為三角型，影響使用
n D戶型採光差
n 原有的戶型資料製作差，使客戶感覺廚房、陽檯面積過大
3、環境較差
本項目現有的環境尚處於建築周期中，環境臟亂，主要體現在以下幾點。
n 有拆遷空地，使客戶感覺建設工期長，入住後會受影響
n 人員素質不高
n 缺乏中高檔餐飲
4、車位少
5、總體規劃環境沒有體現
6、南面尚為北京重型機械廠，居住環境不成熟
7、項目距離主路較遠
8、沒有明顯的物業管理現象
9、項目北側近鄰鐵路，影響小區尤其是北側居民的居住
（三）存在的機會
本項目近期推出會面臨以下的機會。
n CBD園區開始大規模建設
n 本區域南面土地大規模開發，土地已經升值
(四)面臨的威脅
本項目會面臨如下的威脅。
n 區域市場的潛在供應量
三、銷售方案
通過我們對本項目優劣勢的研究和對周邊市場的調查，我們認為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預期的效果，達到發展商期望的利益回報。
（一）目前存在的問題
我們認為目前本項目存在以下兩個矛盾，項目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。
1、高標準的樓宇和普通住宅區的矛盾
本項目016#樓的定位比較高，外立面採用三段式設計，風格現代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現高檔典雅；外飄窗的設計不但使外裡面更加豐富，也增大了室內空間的使用率。內部裝修均採用了檔次較高的設施和配置，如TOTO潔具、富士電梯、森德散熱器等、樓宇對講設備等。
而本住宅區由於歷史的原因，目前更符合一個普通的住宅區域的標准。現有的多層住宅均為較早的設計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。小區內部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。小區內部尚沒有充足的車位。
如果016#樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環境之間的矛盾。
2、新樓和舊樓之間的矛盾
本次擬推出R5-7#樓和016#樓的三棟樓。R5-7#樓建設較早，設計標准、戶型、裝修等均使用老的標准，016#樓建設較新，在外立面設計、戶型設計和裝修等方面更符合目前的要求。
這兩個部分本次同時推出，在營銷和宣傳推廣上要做到協調和統一，解決產品之間因差異而存在的問題，互相促進，以達到同時銷售的目的。
（二）項目定位
通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認為本項目可以定位為 位於東二環、東三環和長安街圍合中心，近鄰CBD商務區，物超所值的生活社區。
項目這樣的定位不但突出了本項目所處的極佳的地理位置，同時也屏蔽了本項目由於遠離主路、環境較差而對客戶造成的不利的心理影響。
（三）客戶定位
本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產業，購置產業的衡量標准以物有所值、物超所值為依據，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。人群的職業多種多樣，工作地點不拘泥於本區域周邊，虛榮心不強。這類人群一般經歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標客戶對於項目區域具有很強的認可心理。
人群年齡在35歲以上，在家庭和社會中均承擔重要責任。
（四）價格方案
我們認為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現象。
新樓的外立面現代簡潔，居室設計合理，使用率高，而價格比舊樓低，客戶的選擇意向會向新樓傾斜。
為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現，保證發展商利益最大化，我們認為必須在銷售中進行銷售控制。
另外，為了使客戶能夠對舊樓選擇更有傾向性，可以對現有的價格體系進行一定的調整。
調整後的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的價格競爭，使新樓和老樓同時體現物有所值、物超所值的特點，以體現本項目的均好性。
均好性對於一個項目整體的銷售至關重要，良好的均好性可以使項目均衡發展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達到利益最大化，實現發展商的最大效益。
我們承諾項目的總銷售額保持不變，發展商的既得利益不受損。
五）項目建議
通過對項目的分析，我們給項目做了初步的建議。
n 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業管理，以提升新樓的物業檔次
（六）銷售策略
1、推廣主題
本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。
n 距離東二環、東三環和長安街的距離均不超過1公里
n 全新入市，現房開盤
n 發展商實力與信心的強勢體現
n 戶型面積合理
n 物有所值的二環住宅
這樣的推廣主題直接、生動，可以體現本項目在性能價格比、現房入住、物有所值、物超所值的特點和優勢，用朴實無華的語言打動客戶的心，畫面清新簡潔。
2、案名建議
建議更改目前的案名，把「小區」兩個字去掉。
n 雙花園
3、階段營銷重點
（1）售前階段
這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內容如下。
n 盡可能多地了解客戶的需求
n 擴散與項目有關的積極信息
所採取的主要方式如下。
n 市場調研
n 向身邊的潛在客戶傳播項目信息
n 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息
從而最大可能地與客戶溝通，進而做到為客戶「量體裁衣」。對於本項目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經紀部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：「京城俱樂部」、「外企購房俱樂部」等單位。
（2）售中階段
這一階段是營銷過程的主體。同時必須對以下方面加以重視。
n 加強對銷售的有效反饋信息的分析
n 對每一階段的營銷策略進行檢討修正
以此達到發展商預期的銷售目標，獲取項目的最大利潤，並降低項目的運營風險。
（3）售後階段
這一階段包括銷售完成後的一系列工作。同時要考慮以下方面。
n 針對每個成交的客戶，把售後服務提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務工作
通過在現實客戶中樹立優秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益於發展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優勢。
4、 銷售周期
（1）入市時機
在營銷方案制定完成的基礎上，盡早入市。我公司建議4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。
（2）入市產品及入市量
由於入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一期總量的20%左右，如果銷售勢頭良好也可增加供應量。
具體的計劃另行確定。
（3）銷售周期及銷售目標
本項目銷售周期從5月份正式開盤開始，到2002年底共8個月時間。
在銷售周期內完成1.5萬平方米的銷售面積。
5、銷售渠道與手段
在項目面市的初期，需要在主流媒體上進行大量的廣告與新聞宣傳，因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些。
在項目形象有了一定的基礎以後，除了傳統的廣告手段與媒體傳播以外，本項目的銷售還應盡量尋找更合適的「窄告」途徑，一方面可以更加准確地讓目標客戶得到相關信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節流，使項目利益最大化。
我們建議如下。
（1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳
可以選擇報紙、電台等媒體進行宣傳。
（2）有效做好客戶鏈工作
以往的經驗告訴我們：現實客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。因此，努力做好售後服務工作，將會起到非常好的示範作用，如舉辦客戶聯誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。
（3）有效選擇「窄告」渠道
盡可能地了解目標客戶的生活方式，仔細調研多種媒體，比如在目標客戶經常出入的場所舉辦項目公關推廣活動，在一些定向投遞的雜志上做廣告。
（4）舉辦各種活動進行銷售宣傳
可以選擇的活動有房地產展示會和客戶聯歡酒會等。也可以到一些目標客戶相對集中的寫字樓舉辦項目介紹專題活動，組織有意向的客戶參與討論。
（5）網路銷售
隨著信息時代的到來，網路成了一種新時尚衡量標准，既然認為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先進的手段是必須與必然的。建立網路銷售大致有以下幾個作用：
n 體現項目的時代氣息
n 可以讓一些先進的人士，從網上了解本項目
n 嘗試網上售房的方式
6、 促銷策略
（1） 項目的營銷主張
為了更好的做好營銷工作，必須讓項目有一個新鮮而有力的主張，以使項目的推廣銷售更連貫、更有影響力。
（2） 項目包裝必須到位先行
為了確保項目的形象，給客戶以足夠的信心，項目的包裝如何非常重要。同時有關項目包裝的所有細節必須統一協調，充分體現本項目的檔次與品味。
要注意與項目的現有條件相吻合，注意工地現場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，傢具擺設等，給目標客戶以「一見鍾情」的感覺，從而有力促進銷售。
（3） 其它對目標客戶的吸引
由前面所分析本項目目標客戶的特質，我們認為，如果本項目的首付款能降得較低，會對他們有很大的吸引力。
我們建議拿出少量房型在開盤時以零首付吸引客戶。同時，對於其它客戶提供八—九成按揭。以較少的首付吸引客戶。
（4） 項目宣傳方式的選擇
項目推廣初期，以大眾媒體為主，如報紙、電視、廣播等，同時配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項目知名度。
中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產品改變為主動參與活動。
後期通過多種渠道利用現實客戶的現身說法，感染市場。
（5） 物業管理公司的選擇
為了鮮明有別於周邊面向拆遷戶的其它物業，一個好的物業管理形象是必須的。這是給予購房者信心的保證。
（七）現場包裝
1、 售樓處
本項目開盤時，應建好售樓處。
售樓處設置在三環路邊。對於售樓處內的布置有如下建議：
（1）售樓處前台
n 接待台應*近售樓處的入口，沿牆擺設，並不宜正對大門
n 接待台的形狀可根據售樓處現狀採用長條形或弧線形，色彩鮮明，與整個
售樓處的色彩要協調
n 接待台的材質不必很高檔，採用具有一定硬度、不易變形的板材即可
n 接待台正面的顏色應與項目的LOGO相符
（2）售樓處背板形象牆
可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應有項目LOGO和名稱。
（3）文件資料
售樓處應選擇適當的位置擺放有關項目的法律文件和相關資料如：五證、售樓書、質量保證書、房屋使用說明書、物業管理公約、客戶通訊錄、小區生活指南等。
（4）看板
內容包括開發商的簡介、物業管理公司簡介、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發項目圖片、新聞媒介的報道等等。
（5）銷控板
除了傳統的銷控板以外，還可以採取計算機的銷控方式。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進度等，同時也顯示項目的整體專業化水平與時尚特徵。
（6）沙盤模型
需要做一個能全面反映社區規模和環境建設的沙盤模型，特別注意景觀設計，模擬真實的景觀效果，讓客戶感覺到社區將來的發展和規劃。
（7）銷售、保安、保潔員服裝
項目銷售人員的服裝應該簡潔雅緻有檔次，使培訓到位的業務人員有專業化水準。建議銷售先生穿深蘭色西服，銷售小姐穿與項目LOGO顏色相協調的職業套裝。保安人員的服裝應該體現認真、活動自如、親切。保潔員的服裝應該顯得干凈整潔。所有以上人員均配胸牌。
（8）其它辦公用品
其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電筒、教鞭、激光筆等也都應准備齊全以方便業務拓展和客戶使用。
（9）氣氛
售樓處在局部要體現休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。同時，避免浮華造作。可以播放背景音樂。
（10）交通
在售樓處和項目之間設立電瓶車交通，以運送客戶到現場和樣板間看房。
2、 樣板間
高品質項目的樣板間應將交房時沒有的裝修及設備配置齊全，要體現項目的品味（如買房時配備的裝修、傢具用顯眼的標記標明），包括家庭生活一切必備的傢具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設、書本、綠色植物等。在樣板間內播放一些柔和舒緩的音樂。
樣板間的布置要溫馨、充滿生活氣息，引起客戶的購買慾望，發揮其心理暗示的作用。
（1）本項目樣板間的布置總體上體現一種現代、簡潔、實用，並不離時尚氛圍。
（2）對於戶型中不好用的區域，盡量通過傢具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。
（3）在每種戶型的入口處用標牌註明其為幾房幾廳幾衛、建築面積、使用面積等；
（4）有關樣板間裝修、裝飾的一些示例
n 廚房設備
在洗菜池配備粉碎機，這樣廚房下水管道經常堵塞的問題得到了很好的解決；另外在水龍頭上安裝家庭純水機，這樣就可以使自來水變成純凈水。（歐美發達國家的廚房都有這些設備）
n 衛生間：最好採用整體浴室進行裝飾。
n